Cómo comprar una vivienda. Pasos a seguir y recomendaciones
La compra de una vivienda es una de las decisiones más importantes que tomamos en nuestra vida. No solo supone tener que pagar una cantidad de dinero durante años, sino también un cambio en nuestro estilo de vida, pues según dónde decidamos comprar, tendremos un entorno, acceso a ciertos servicios y colegios, una determinada distancia al trabajo etc.
Entonces, ¿Cómo comprar una casa?
Presupuesto realista
Lo primero de todo es saber cuáles son nuestras posibilidades reales. Debemos analizar nuestra situación financiera, comprobar cuáles son nuestros ingresos y la previsión de gastos que tenemos a corto plazo. Es el primer factor que hemos de tener en cuenta antes de comprar.
En caso de necesitar hipoteca, la entidad bancaria pondrá sus condiciones. Lo más habitual es que os pidan disponer de algo más del 20% del importe de la vivienda, ya que analizarán nuestra solvencia y financiarán el resto.
A partir de este momento podemos acotar nuestro mercado. ¿Dónde queremos vivir? ¿Necesitamos servicios? Las necesidades y preferencias serán muy distintas para cada uno.
Entre mis servicios está el análisis financiero, expectativas y revisión de las opciones que más se adecúan a tu situación. Se trata de que no solo bases tu decisión de comprar una determinada vivienda en la financiación que te permita el banco, sino que valores otros factores importantes como oportunidades, riesgos y beneficios que pueden darse a lo largo de la duración del préstamo hipotecario. Puedo acompañarte y asesorarte en este proceso.
Elección de zona y características de la vivienda
El segundo paso es elegir, dentro del presupuesto, la zona que más nos guste y se adapte a nuestras necesidades. Deberemos analizar cuantos metros queremos que tenga la vivienda, número de habitaciones, parcela de garaje, ascensor y otras características. En este sentido, cada comprador tendrá sus propias preferencias.
También hay que tener en cuenta el estado de la vivienda, la orientación, la necesidad que tienen los vendedores de deshacerse de ella… Finalmente, deberemos elegir una zona cuyo acceso a servicios, transportes, tiendas y colegios nos convenza.
¿Sabemos si la vivienda que queremos está en un precio de mercado?
En este punto tenemos que comprobar que los precios de las viviendas que nos interesan están ajustados al de mercado y que no obedecen a un cambio de tendencia en el ciclo económico (burbuja inmobiliaria). Mi trabajo también consiste en analizar estos datos de forma imparcial, por lo que, si tienes dudas de si estás tomando una decisión acertada o no, yo te puedo ayudar.
Si tienes dudas entre varias opciones, tendrás que descartar las menos buenas. Seguro que hay algo que te hace elegir una en vez de otra.
En cualquier caso, te voy a señalar algunos puntos muy importantes a tener en cuenta antes de entregar cualquier importe para reservar una vivienda:
- Estado del edificio (Estado de ITE en caso de ser antiguo, derramas, estado de la comunidad de propietarios)
- Certificado de Eficiencia Energética en vigor.
- Titularidad de la vivienda (en caso de ser una herencia o divorcio, que esté firmado por las partes que sean necesarias legalmente a efectos de la transmisión)
- Inventario (en caso de dudas dejarlo realizado en la propia firma de la reserva, antes del contrato)
- Sería deseable tener una nota simple del Registro antes de firmar cualquier documento para tener constancia de que no hay embargos pendientes o situaciones que retrasen las fechas pactadas.
Concesión del préstamo
Antes de firmar con la agencia, con mucha probabilidad, nuestra entidad bancaria necesitará saber cuál es la vivienda para la que nos van a conceder el préstamo. Tened en cuenta que el banco no os prestará el importe si la vivienda no cumple con un valor de tasación que entre dentro de la garantía que haya al frente.
Por ejemplo, si compramos una vivienda que está a la venta en 200.000€, la entidad ya ha realizado nuestro análisis de viabilidad y nos concede alrededor de 150.000€
- Si el banco tasa la vivienda en 250.000€ no habría problema, ya que está por encima de la garantía hipotecaria que exige su ratio de solvencia.
- Si suponemos que está en el mismo precio o ligeramente inferior, por ejemplo 197.000€, lo habitual es que nos concedan el préstamo.
- Si suponemos que está en un precio bastante inferior al de compra, como 188.000€, entonces sí tenemos un problema, pues nos hacen falta 12.000€ para hacer frente al pago total del importe de compra, y nos situamos en un 86% del valor de compra, por lo que estaríamos un 6% por encima del préstamo hipotecario inicialmente estimado.
El banco tendría que prestarnos más del 80% del importe del valor de compra y podría rechazar la operación, o retrasarla, con lo que puede conllevarnos en penalizaciones si no se amplía el plazo de compromiso con la parte vendedora.
En estos casos, siempre que acepte la parte vendedora, se puede incluir una cláusula en el contrato de señal o reserva.
Recomendación:
Cuando no estéis seguros de que el valor de la tasación bancaria que realizarán a la vivienda pueda estar en el valor de compra que estéis negociando con la agencia o el particular, os recomiendo que solicitéis que en el contrato de señal o reserva, se supedite la compra de la vivienda a la concesión hipotecaria de la entidad bancaria.
Así, en caso de que el valor de la tasación no sea suficiente para que nos concedan el préstamo hipotecario en la entidad bancaria que nos lleve la gestión, nos deberán devolver la cantidad entregada, tal y como dejamos pactado y firmado en el momento de materializar el contrato de señal o reserva.
Esto cada vez es más habitual en las operaciones de inmuebles, ya que se asegura la operación y se evitan posibles inconvenientes.
Como profesional, no tengo ni tenemos la capacidad de asegurar que la tasación será la adecuada para el valor de compra.
Y como economista, puedo acércame mucho al valor realizando un estudio analítico del inmueble, pero no habrá certeza hasta que la tasación sea hecha por un arquitecto.
Aunque un profesional del sector inmobiliario nos asegure que no habrá inconveniente con el valor de tasación, no tiene la capacidad técnica de asegurarlo.
Cuando tengamos dudas, mi consejo es realizar la tasación hipotecaria, previa planificación con la entidad bancaria o una tasación independiente que sea compatible con nuestro banco, y plasmar este punto para asegurarnos como compradores que no perderemos ningún importe.
El único coste que deberemos asumir en este caso, será el de la tasación, cuyo importe aproximado estará entre 250€ y 350€.
Pero valdrá la pena si lo que nos jugamos en este punto es perder una señal de un importe que superará en gran medida este importe, ya que en cualquier reserva, estamos expuestos a que para un importe medio de 200.000€ de valor de compra, la reserva estará en torno a los 3.000€ a 6.000€.
Además, este valor de tasación es valido durante 6 meses desde la fecha de emisión, en general siempre realizaremos la firma de la escritura antes de este plazo.
Contrato de reserva o anticipo/señal
Si todo es correcto, nos quedará firmar el pertinente contrato para señalizar la compra de la vivienda. Habitualmente se realiza un contrato de reserva, en el que deberán constar las cláusulas que establezcamos en el contrato de compraventa en el plazo que pactemos.
Este primer paso no está regulado en el Código Civil. Estableced en este contrato unas arras penitenciales para evitar ante cualquier inconveniente, que podáis desistir de la operación.
Esto significará perder la cantidad entregada en el caso del comprador, y restituir con el doble en caso de desistir el vendedor, como penalización. Es la forma de que no sea un contrato sin condiciones, que os veríais obligados a cumplir en caso de no realizarse.
Evidentemente, en el primer contrato tienen que aparecer:
- Titulares que suscriben el contrato y firma de todas las partes.
- Objeto del contrato, compromiso de realizar escritura pública.
- Precio de la vivienda y forma de pago establecida.
- Datos identificativos de la finca, a ser posible, con número de finca, servidumbres de paso
- Plazo en el que se firmará el siguiente contrato. Deberá ser un plazo adecuado a las cantidades entregadas en tiempo y forma. En otro artículo detallaré cuáles son los plazos habituales de entrega e importes.
- Arras penitenciales pactadas.
- Distribución de los gastos de la compraventa (gastos como IBI o los que debe asumir cada parte)
- Certificado de eficiencia energética, letra asignada.
- Inventario (en caso de realizarse)
Evidentemente os aconsejo que esto sea realizado por alguno de los profesionales ue nos dedicamos a ello.
Contrato de compraventa y notaría
En este contrato validamos el compromiso con el que entregamos la reserva o anticipo de la vivienda que hemos elegido. Al igual que en el paso inicial de la reserva, deberá contener toda la información que ya señalamos. Además, se introducen las cláusulas habituales que establece el Código Civil para este tipo de contratos.
De forma general, se indicará a quien le corresponden los gastos derivados de la compraventa, también el estado de cargas, así como el compromiso de que éstas serán canceladas previamente o el día de la escritura, con las provisiones que sean necesarias para este motivo por la parte compradora si así fuese necesario.
La extensión del contrato de compraventa dependerá de la cantidad de cláusulas indicadas.
En cualquier caso, mi recomendación es que se nos facilite una copia el día anterior para su revisión y consulta por si no se entiende cualquier punto. Este tipo de contratos deben velar por las dos partes, la compradora y la vendedora. Como compradores, debemos comprobar si hay alguna cláusula abusiva o perjudicial para nuestro interés.
El último paso es la firma en notaría, donde nos entregarán las llaves si todo está en orden con la entidad bancaria y con la inmobiliaria. Entonces ya solo nos quedará disfrutar de nuestra vivienda.
La gran mayoría de operaciones inmobiliarias se realizan a través de profesionales del sector, sean agencias, asesorías o consultoras, como es mi caso.
Me he centrado en que haya un intermediario, pero si la operación es entre particulares, mis recomendaciones son prácticamente las mismas si sois compradores. Sobre todo, antes de firmar cualquier compromiso, si no disponéis de la capacidad de analizar legalmente en que repercute, acudid a un profesional que de forma independiente medie entre ambas partes para que no tengáis ningún perjuicio como compradores.
Si necesitas una sesión de consultoría para aclarar dudas de cómo comprar, no dudes en contactar y te podré dar indicaciones para aclarar tus dudas.