Foto oficina para alquiler vivienda propietarioAnálisis previo

Como propietario, debes saber que hoy en día la oferta de viviendas en alquiler es reducida. Por lo que, si decides alquilar una vivienda, habrá muchas personas interesadas que deberás filtrar, entrevistar y decidir si son o no unos perfiles que se adapten a los requisitos que ambas partes pactéis.

Lo que debes saber si eres propietario y vas a alquilar tu vivienda

Si estamos decididos a alquilar nuestro inmueble, existen tres vías fundamentales para ello:

Por agencia inmobiliaria

Cuando acudimos a una agencia inmobiliaria para alquilar una vivienda, hay varios aspectos a tener en cuenta:

Capacidad de pago o solvencia:

Aunque el ratio de solvencia habitualmente con el que se trabaja es que el importe del alquiler no exceda más del 35% de la renta obtenida por la unidad familiar, habrá que tener en cuenta, bajo mi punto de vista, otros factores.

La solvencia que nos pueda demostrar el inquilino es un aspecto clave, pero no el único. Evidentemente como propietario necesitas que tu vivienda esté alquilada con los mínimos riesgos posibles, y con las mayores garantías de pago posibles.

Por eso, además de la solvencia podemos solicitar a través de la agencia, cartas de recomendación, y si es posible y el inquilino ha alquilado viviendas en anteriores ocasiones, referencia contrastadas de esos propietarios.

Además de esto, antes de que los inquilinos realicen cualquier entrega en concepto de reserva, también podemos requerir conocerlos en persona. La confianza y las sensaciones que nos inspiren pueden hacer que nos decantemos por unos inquilinos o por otros.

Pago de la comisión

Os recomiendo que consultéis y aclaréis este punto con el profesional de la agencia inmobiliaria desde el primer momento. De esta forma evitaremos sorpresas más adelante.

En principio, en Euskadi la comisión la paga habitualmente el inquilino, pero es recomendable asegurarse si hay algún servicio que nos vaya a cobrar la inmobiliaria en concepto de publicidad u otros conceptos.

Normalmente la agencia inmobiliaria nos pedirá que firmemos una exclusiva con la correspondiente obligación contractual: Durante el tiempo que dure el contrato de exclusividad, la agencia inmobiliaria será la única que pueda realizar la intermediación del alquiler.

Auditoría previa

Cuando alquilamos una vivienda a través de una agencia inmobiliaria o un profesional que se dedique a ello, es fundamental que nos fijemos en el estado de la misma.

Yo recomiendo realizar una auditoria previa, ya que se deben cumplir unos requisitos aceptables de limpieza y conservación.

Las ventanas o cerramientos deben ser correctos, el estado de los electrodomésticos ha de ser aceptable y los suministros de agua, gas y electricidad deben estar dados de alta.

Recomiendo que, antes de poner en marcha cualquier alquiler, se revisen todos los puntos que puedan ser susceptibles de reclamaciones por parte del inquilino, ya que una vez se firme el contrato, si la vivienda no estuviese en condiciones, será el propietario el que deba responder de las derivaciones del estado de deficiencia de la vivienda.

Animales de compañía

Otra cosa que hemos de tener en cuenta, cuando ponemos nuestra vivienda en alquiler, es si estamos dispuestos a aceptar que nuestros inquilinos tengan compañeros caninos o felinos.

En los contratos de alquiler suele haber una cláusula relativa a los animales, por lo que recomiendo aclarar este punto desde el principio, pues hay muchos inquilinos que supeditarán el alquiler a que se permita la estancia de sus animales. Como propietarios, podemos decidir, pero hemos de tener en cuenta que se calcula, según los últimos registros, que hay mas de 29.000.000 millones de mascotas en España, por lo que más del 40% de las familias españolas tienen algún animal de compañía.

Mi consejo es no descartar inquilinos con animales, pues podemos perder, por este motivo, perfiles muy interesantes.

Firma de la reserva y del contrato. Penalizaciones

Si ya hemos decidido alquilar una vivienda, podremos entregar una reserva o firmar directamente el contrato de alquiler. Si realizamos la reserva, recomiendo que en el documento que firmemos queden claras todas las cláusulas, de lo contrario, podríamos perder la reserva si, finalmente, en el contrato de alquiler no se refleja lo pactado verbalmente.

En el caso de que el inquilino decida, después de abonar la reserva, no firmar el contrato de alquiler, perderá la cantidad entregada en concepto de arras. Del mismo modo, si el propietario decide finalmente no firmar el contrato de alquiler, se verá obligado a devolver al arrendatario el doble de la cantidad indicada en la reserva.

Cantidades a desembolsar en el momento del alquiler

En Euskadi es obligatorio que el propietario deposite la fianza en el organismo correspondiente del Gobierno Vasco. Primero el inquilino entrega la fianza al propietario, consistente en una mensualidad. Después, el propietario está obligado a depositarla en el organismo pertinente del Gobierno Vasco.

Cuando el inquilino abandone la vivienda, si todo está en condiciones correctas, como propietario, debes devolver la fianza que depositó en su momento el inquilino, previa solicitud al organismo competente, al que deberás presentar la rescisión del contrato firmada.

Además de la fianza, el inquilino abonará al propietario la primera mensualidad por adelantado. Suele entregarse en el momento de la firma del contrato de alquiler.

Plazos de arrendamiento

Aunque normalmente ya se conocen, la L.A.U. establece un año de duración en los contratos de arrendamiento para alquiler de vivienda, prorrogable en plazos anuales hasta cinco años como máximo.

Si, llegado este momento, ninguna de las partes decide poner fin al contrato, se podrá prorrogar por otros 3 años más, también en plazos anuales.

En cualquier caso, siempre recomiendo a los propietarios que la vivienda que alquilen no sea una vivienda con una estimación de necesidad próxima, ya que el inquilino tiene derecho a permanecer en ella con los preceptos que la ley establece y habría que demostrar, para recuperar la vivienda, la necesidad del propietario de vivir en ella.

Por particular

Si vamos a alquilar una vivienda por particular, el proceso es similar al anterior. Sin embargo, existen algunas diferencias importantes:

 

  • Debemos publicitar la vivienda y realizar las visitas y negociaciones nosotros mismos.
  • El contrato lo realizarán las partes, pagando a un abogado o con un modelo que acuerden entre ambos.

  • En todo momento trataremos directamente con el inquilino, por lo que deberemos realizar la publicidad del inmueble, las entrevistas de los inquilinos.

Servicio público de vivienda

Es posible poner la vivienda a disposición de Bizigune, una sociedad pública dependiente del Gobierno Vasco. En este caso, las viviendas deben pasar una auditoría previa en la que quede demostrado que todo está en buenas condiciones.

El organismo público será el que nos abone la renta, pues es él quien se encarga de tramitar con el inquilino todo lo que considere oportuno. El inquilino deberá cumplir los requisitos establecidos y que son públicos para cualquier persona que lo realiza a través de este organismo.

Si tenéis cualquier duda, contactar conmigo, y os ayudaré en todo lo que sea posible para que tengáis la confianza de realizar una gestión plenamente satisfactoria.


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