El precio del alquiler : Dudas, causas y factores del actual modelo de mercado inmobiliario

Hoy vamos a comentar algo que me están consultando cada vez mas arrendatarios a la hora de alquilar una vivienda.

Jorge ¿Es normal que el alquiler esté en los precios en los que está, desde hace algo mas de un año, sino mas..?

Pues desgraciadamente para los arrendatarios, atendiendo a la oferta y demanda prevista que hay de este tipo de viviendas, la respuesta es que sí, es normal el precio que se esta observando, y la tendencia es al alza. Pero aunque con la teoría económica podamos justificar que tiene una explicación razonable y lógica, no podemos obviar que no es deseable el incremento progresivo de precios, ya que impacta en la tardía emancipación de los jóvenes y en el peor acceso a poder generar un mayor ahorro  e incluso la perdida de poder adquisitivo a medio/largo plazo por las razones que vamos a explicar mas adelante.

¿Por que sucede esto?

Fundamentalmente por varios factores, tanto a nivel macroeconómico como a nivel microeconómico. Cuando estudiaba en la facultad, siempre se le daban muchísima importancia a las variables macroeconómicas. Aunque no voy a explicar en este momento la gran importancia en un estudio analítico macroeconómico, las variables que estudian el comportamiento y las preferencias del consumidor son si cabe tan importantes en este caso como las anteriores.

Algunos de los factores:

Déficit de oferta de inmuebles en la zona, factor clave.

Una de las mayores causas de que los precios del alquiler es evidente : Hay una escasa oferta que no responde a la cada vez mayor demanda de inmuebles de este tipo, y como consecuencia hay un sobreprecio a pagar por los demandantes de alquiler de vivienda. Hay una falta de oferta de pisos de alquiler que provoca que en algunas ciudades incluso las viviendas no estén ni un día publicadas en los diferentes portales inmobiliarios.

A esto podemos añadir que además, la demanda esta focalizada en una clara preferencia por el alquiler de inmuebles en la ciudad.

El entorno rural ha quedado prácticamente fuera de la oferta y demanda, ya que no se contempla volver a las zonas rurales para vivir, ya sea de alquiler o incluso compra, o prácticamente es de muy bajo impacto en cuanto a medidas de “repoblación´´, aun teniendo ayudas oficiales y subvenciones para ello.

Aumento progresivo de las condiciones exigibles para acceder a la compra de vivienda : Hipotecas mas altas y peores condiciones de estabilidad laboral.

El aumento del interés en este momento, en el que hemos pasado de intereses negativos a intereses totales que están alrededor de un 2,5% al 3%, e incluso con tendencia al alza, están haciendo que muchas personas se estén planteando no comprar vivienda, incluso pudiendo acceder a ella. De esta forma hay mayor demanda a la que ya existía hasta hace unos meses, previamente a los acontecimientos que han repercutido al poder adquisitivo y expectativas futuras de una población joven pero con incertidumbre a medio plazo ( conflictos bélicos, aumento del precio de energía, inflación…)

Ineficiencia de políticas que mejoren la accesibilidad al mercado de alquiler

Aunque hay varios intentos por parte de los organismos por mejorar la situación, lo cierto es que no se ha sabido gestionar de una forma positiva que se pueda aumentar la oferta de este tipo de inmuebles, ya que se suelen dar ayudas de alquiler en las que hay que cumplir una serie de requisitos, cambian en función de la comunidad autónoma, y no hay un plan real de contingencia. En resumen, hay una ineficiencia real en las medidas que se toman.

Factores culturales, la inversión en vivienda

Cierto es que culturalmente, al menos hasta hace pocos años, no se ha promovido el alquiler como una forma de vida habitual. Habremos escuchado muchas veces a nuestros padres que siempre es mejor tener un piso comprado, o que alquilar es tirar el dinero. Error, ya que esto dependerá de muchos factores, pero evidentemente sin acceder a un alquiler asequible, y sin accesos con precios razonables, siempre nos costará demandar como sociedad medidas que impulsen este tipo de vivienda como algo natural y totalmente integrado en otros países como Alemania, Holanda etc.

Conclusión

En la medida que la oferta siga siendo limitada y no se actúe para que la oferta sea mayor que la actual, y que incluso a nivel de organismos públicos no se den soluciones prácticas, seguiremos teniendo un precio cada vez mayor. Al factor de subida de precio habitual ya comentado por la escasez de oferta de inmuebles, que es la razón fundamental, se suman factores añadidos como :

  1. Índice de referencia en la mayoría de los contratos de arrendamiento/IPC ( que se ha limitado a un 2% hasta este mes de Diciembre de 2.22, pero no puede ser una solución a largo plazo ).
  2. Incertidumbre de la protección a los propietarios con medidas que agilicen los procesos de desocupación en diferentes zonas, que generan inseguridad en que la oferta de inmuebles sea superior a la actual.
  3. Disminución de la demanda de compra-venta prevista por las subida de interés en las hipotecas, lo que hace que esta demanda se trasvase, dando lugar a una demanda agregada mayor, que no consigue o tienes dificultades para poder alquilar una vivienda.

No dudes en contactar conmigo para cualquier duda que tenga que ver con cualquier cuestión.

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