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¿Qué es una burbuja inmobiliaria?

Una burbuja inmobiliaria es un aumento excesivo en el precio de bienes inmuebles. No responde a una situación equilibrada, y esta relacionada generalmente con la especulación.

Fases de la burbuja inmobiliaria

Inicio

Esto sucede cuando los inmuebles aumentan de valor sin justificación real (no hay aumento de precios en las materias primas de construcción y tampoco se produce un aumento considerable de la población en esa zona concreta que sea superior a la oferta de inmuebles)

Para responder a este aumento de precios los particulares e inversores acuden al mercado para asegurarse una rentabilidad futura.

Las promotoras realizarán las construcciones en previsión de esa demanda y las entidades bancarias serán una pieza fundamental del engranaje.

Crecimiento progresivo

De esta forma, las constructoras y los bancos, desarrollan mas edificaciones para equilibrar la oferta, pero lejos de equilibrarse se inicia una espiral en la que los usuarios o clientes que quieren comprar una vivienda, creen que cada vez subirá mas a un plazo futuro y depositan mas recursos en este tipo de activos.

La especulación que se lleva a cabo cuando los precios se incrementan cada vez mas en el tiempo, hace que los inversores quieran intervenir cada vez mas en esta oportunidad.

Supone una gran rentabilidad  y no se duda en ofrecer más capital por inmuebles, con la esperanza depositada en que el precio seguirá siendo superior en el tiempo y se tendrá una gran rentabilidad futura.

Decrecimiento del ciclo

Se construyen mas inmuebles de los que realmente el mercado o la sociedad puede consumir o absorber.

Ejemplo de decrecimiento

El mercado observa que una vivienda en la que le piden un importe determinado, hay oferta que no se absorbe y empieza a dudar del valor real de lo que va a pagar por ese bien, del que se comprueba que hay un excedente de forma comprobable en el mercado.

Cuando el mercado, a lo largo del tiempo comprueba el exceso de oferta, es cuando la estructura especulativa no se sostiene.

Final del ciclo, ajuste oferta y demanda

Aunque lo veremos en la parte final, en ese momento se produce el desplome de precios en el sector y se ajusta la oferta y la demanda real con los precios acordes a un equilibrio de mercado.

Causas de la burbuja inmobiliaria

Crecimiento especulativo

No es un crecimiento real, pero los clientes compran las viviendas con el fin de extraer una rentabilidad y venderlas a un mayor precio a posteriori, tanto inversores como particulares.

El crecimiento se da en general de forma muy rápida y los constructores solicitan créditos para seguir edificando nuevos proyectos en base a las expectativas, aumentando la demanda de dinero para satisfacer las necesidades que se generan, aumentando a su vez el precio de los inmuebles.

En cualquier caso, la especulación es la base de esta espiral en la que no se ajusta el precio a la realidad de la oferta y la demanda.

Créditos hipotecarios

Probablemente una de las causas principales, si no la principal, fue la concesión de créditos hipotecarios sin un plazo analizado de recuperación del ciclo.

De forma genérica, cuando ocurren las burbujas inmobiliarias, los bancos prestan dinero a personas que no poseen la solvencia financiera necesaria en situaciones en las que no hay este sobreprecio por las expectativas creadas en el apogeo del ciclo.

Las entidades facilitadoras de estos préstamos en los que no hay una garantía de solvencia, tras el ciclo, juegan un papel fundamental en todo el proceso.

Segunda residencia

Debido a los prestamos que son concedidos de forma bastante ágil, muchas de las viviendas construidas se realizaron en zonas vacacionales.

Las promotoras comienzan a construir de forma rápida y descontrolada, lo que provoca un subida en los precios sin que este ajustada a la demanda real que absorberán a medio plazo.

Es otra zona mas, además de las ciudades, donde se va expandiendo la burbuja inmobiliaria,

Concesión de suelos urbanizables

Debido a esta expansión de inversiones en edificación, el estado autoriza políticas para apoyar el sector, en pleno crecimiento.

Al conceder suelos urbanizables en los que se desarrollan nuevos proyectos, contribuye directamente a que la burbuja aumente, ya que la oferta sigue sumando viviendas en zonas en las que una vez que la burbuja llegue a su fin, no habrá capacidad para absorber esa demanda y esos precios.

Código técnico del 2006

En el año 2006 fue aprobada una normativa que también contribuiría a que se agravase la aceleración constructiva, construyendo mas edificaciones y a mayor ritmo con la vista puesta en las restricciones de la nueva normativa. Este fue uno de los aspectos que hizo que se realizasen inmuebles que posteriormente no fueron absorbidos por la demanda.

¿Cuándo finalizan las burbujas inmobiliarias?

Suelen finalizar cuando los prestamos que fueron concedidos para comprar sus viviendas empiezan a ser de dudoso cobro y no pueden abonar las cuotas correspondientes.

Las entidades se ven forzadas a proceder a los embargos de las propiedades o inmuebles.

Cuando esto ocurre de una forma en la que supera los ratios habituales en procesos de embargo o morosidad por impagos, el mercado es reticente a confiar en que los precios son reales.

Consecuencias de la crisis provocada por la burbuja inmobiliaria

Las consecuencias de una burbuja inmobiliaria dejan una huella en la economía que puede tardar muchos años en recuperarse.

Al no ser un crecimiento sostenido en una realidad de oferta y demanda, sino en emociones y especulación , pone en una situación de crisis a toda la sociedad, ya que los efectos repercuten en todos los sectores económicos de un país o economía.

Las personas que compraron su vivienda en muchas ocasiones las pierden al no poder hacer frente a las hipotecas que solicitaron a la entidad bancaria, y ésta al embargar las propiedades se encuentra con viviendas que tampoco puede vender otra vez en el mercado al precio de la deuda que contienen.

La construcción de viviendas se contrae considerablemente y la demanda disminuye considerablemente.

En consecuencia las entidades también elevan los tipos de interés como medio de recuperación de las perdidas que tienen ocasionadas en sus balances de resultados a largo plazo,

Las consecuencias que tenemos mas cercanas fueron los desahucios y el cambio en la ley hipotecaria, como la dación en pago. Podríamos citar  como un ejemplo claro de todas estas explicaciones lo que sucedió con la crisis inmobiliaria española.

Podríamos también citar como consecuencias directas de esta burbuja inmobiliaria el desempleo provocado y las nacionalizaciones y rescate bancario por la concesión de prestamos de alto riesgo.

Mi recomendación personal al dedicarme a este sector, es analizar previamente a la compra de tu inmueble con un servicio en el que se te oriente de forma objetiva cuáles son tus necesidades y realizar un estudio de riesgos y previsión económica según los indicadores, sin dejarnos llevar por la emoción y las prisas.

 

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