Pasos a dar para vender una vivienda
Hoy vamos a abordar un tema interesante, pero para el que requerimos de unos conocimientos básicos.
¿Cómo vendo mi vivienda? Esta es una de las preguntas más frecuentes entre la gente que quiere hacer un cambio de casa.
Pero para responder a esta pregunta es básico conocer los pasos que deberemos dar.
Como profesional, me he encontrado con todo tipo de casos: Viviendas que no se pueden vender, casas que se pretenden vender por un precio inviable etc. Son ejemplos que nos pueden extrañar, pero que no son tan raros como nos puede parecer en un principio.
Por eso, antes de vender una vivienda, lo primero que debemos hacernos es una serie de preguntas, básicas e imprescindibles, que resumiré en los siguientes pasos con los que te voy a guiar de una forma sencilla en aspectos que debes tener en cuenta
Documentación revisada de la vivienda o inmueble a vender
En la venta de una vivienda entran en juego una serie de documentos que no podremos eludir, y aunque no todos son imprescindibles para firmar un primer documento de reserva, si lo serán para que se materialice la venta ante el notario el día de la escritura pública. Documentos básicos e imprescindibles que tienes que tener en cuenta antes de todo :
- Escrituras originales de la propiedad.
- La nota simple del Registro de la Propiedad (en la que se compruebe el estado de cargas).
- Certificado de Eficiencia Energética (necesario incluso para publicitar el inmueble).
- Certificado de Comunidad.
- Cédula de habitabilidad.
Os recomiendo contar con toda la documentación en el momento en el que comencemos con el proceso, ya que serán necesarios, y evitaremos cualquier sorpresa mas adelante.
Valoración de la vivienda que vamos a vender
En este apartado debemos analizar una de las partes fundamentales en las que se basará todo el proceso de venta.
Para saber en cuánto está valorada nuestra vivienda podréis llevar a cabo diferentes acciones:
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Comparar precios de la zona donde vivamos en Internet, portales inmobiliarios etc.
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Acudir a diferentes inmobiliarias para contrastar el precio de nuestra vivienda.
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Contratar una tasación independiente que valore nuestra vivienda.
No hay una opción que sea más ”correcta” que otra.
En mi opinión, cada uno debe elegir la que más confianza le genere.
La tasación independiente será, probablemente, la que aporte datos más objetivos, pero también es la que mayor coste tendrá.
En el caso de acudir a una inmobiliaria, y aunque no todas funcionan igual, en general el coste dependerá de que contrates o no sus servicios posteriormente. Algunas cobran el servicio de valoración, otras no lo hacen si existe un compromiso posterior de venta con ella, otras cobran independientemente de que contrates sus servicios. En definitiva, no hay una regla general para este servicio de valoración.
A través de mis servicios, os puedo ayudar realizando una valoración de la vivienda de forma imparcial, con una orientación diferente a través de la consultoría independiente.
Puedo realizar un estudio pormenorizado de:
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Análisis de zona.
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Evaluar riesgos a medio o largo plazo.
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Tendencias de ciclo económico.
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Impacto del entorno específico y general.
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Resto de factores que se añaden al precio en ese momento concreto.
En el caso de llevar a cabo la valoración de nuestra vivienda a través de internet, se ha de tener en cuenta que los precios que encontramos en los portales inmobiliarios suelen estar algo por encima del precio de mercado.
La razón es la siguiente: Como habitualmente es el vendedor quien asume la comisión pactada con la inmobiliaria, este tiende a escoger un precio superior al de mercado.
Sea como sea, lo fundamental es que, finalmente, el precio de la vivienda sea realista y ajustado a los valores de mercado.
Mi recomendación y para que os sirva de ayuda, lo ideal es que el precio sea el que realmente debe ser, sin tener en cuenta los honorarios. Posteriormente tendréis en cuenta con quién os da mas confianza trabajar, si realizareis parte del proceso vosotros o cualquier método que estiméis oportuno.
En cualquier caso, los que nos dedicamos como es mi caso a este sector, sabremos guiaros en lo que necesitéis y sabremos como afrontar cualquier necesidad, es nuestra labor.
Publicitar nuestra vivienda: Formas y recomendaciones
Hay tres formas de publicitar nuestra vivienda,
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A través de los portales inmobiliarios más conocidos como Idealista o Fotocasa.
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En redes sociales, contactos de amigos, conocidos o compañeros de trabajo.
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Poniendo cartelería en el portal, balcón o zona exterior de nuestra vivienda.
Aunque depende mucho de la zona donde esté la vivienda, actualmente tiende a no utilizarse mucho la ultima opción, sobre todo si la vivienda está en desuso, para evitar posibles problemas de ocupación de la casa o robos. Además, con el paso del tiempo, los carteles suelen romperse o desgastarse, lo cual genera una imagen negativa.
De igual modo, la presencia de varios carteles de distintas inmobiliarias en la misma vivienda no es positivo. En mi opinión, y habiendo realizado en la carrera universitaria varias prácticas relativas al marketing y a los impactos de publicidad en los negocios, una sobre exposición de publicidad es contraproducente. En estos momentos las herramientas mas utilizadas las tenemos en nuestra mano todo el día… el móvil o smartphone.
Lo que yo recomiendo, es la contratación de los servicios de publicidad de nuestro inmueble en un portal inmobiliario online, sea de modo profesional o particular.
En este caso, hay que cuidar la imagen al máximo y exponerlo correctamente desde el principio.
Promocionar la vivienda a un precio inadecuado, presentar fotos de poca calidad o en las que se ve la casa descuidada o escribir textos descriptivos de forma errónea no nos ayudarán en nuestro plan de marketing.
Desde mi empresa os ofrezco este servicio como uno de los fundamentales para que este expuesto desde el inicio de forma perfecta y cause una imagen e impacto positivo en los potenciales compradores.
El momento de abrir nuestra casa a los compradores
En este punto, en función de cómo gestionemos la venta, enseñaremos la vivienda a través de profesionales o lo realizaremos por nuestra cuenta.
En cualquier caso, os aconsejo que la vivienda esté en las mejores condiciones;
- Realizar las visitas a una hora en la que haya buena luz.
- Sin prisa para enseñarla.
- Destaca los aspectos positivos con naturalidad.
- No es cuestión de esconder los negativos, sino de asumirlos y que el global de la visita sea agradable.
- Genera confianza, las tácticas agresivas hoy en día no son buen compañero de viaje.
En caso de recibir una oferta del comprador, ¿Cómo la gestiono?
Si no te dedicas profesionalmente a ello, en este punto, o incluso en alguno de los anteriores, puede que empieces a ponerte nervioso y a cometer errores en el proceso.
Las prisas no son buenas consejeras.
Además estamos hablando de cantidades de dinero muy elevadas, lo que a veces juega en contra del vendedor, sobre todo si no está acostumbrado a negociar.
Hay que tener paciencia, y si no estamos preparados, puede ser un buen momento para acudir a un profesional, pues existen muchas probabilidades de que el acuerdo se caiga por no saber cerrar el precio o las condiciones.
No lo dudes, si no sabes gestionar una negociación es normal, puede ser un momento perfecto para asumir que no es tu trabajo, no te dedicas a ello y puede ser algo muy estresante para los que no es su labor profesional.
En mi empresa sabré como ayudaros. Vendedor y comprador llegaréis a un acuerdo sin discusiones eternas y sabré como solucionarlo y tratar de llegar a un acuerdo neutral para ambos.
Cerramos el precio de venta: Redacción del contrato
En caso de que finalmente se llegue a un acuerdo en el precio y condiciones de plazo, se debe firmar un contrato.
Podrás realizar en este punto un contrato de reserva, con unas cláusulas específicas en las que se contemplen las consecuencias de no llevarlo a cabo (arras penitenciales).
Posteriormente realizareis un contrato de compraventa, en el que se estipularán las condiciones específicas de la compraventa. Son los pasos habituales.
Estos documentos son los que luego se utilizarán el día que se pacte la firma de la escritura pública, para que consten las cantidades entregadas, titulares que intervienen en el proceso y demás condiciones que estén establecidas.
Si no sabéis como gestionarlo, al igual que os he recomendado en los anteriores puntos, acudid a un profesional para que os podamos gestionar lo que necesitéis.
Firma de la compraventa, transmisión de la propiedad: Notaría
Como punto final, todo el proceso llegará a su fin cuando se materialice la escritura pública en notaría el día pactado. Ese día se recibirá la cantidad pendiente de pago y se hará entrega de las llaves de la vivienda al comprador.
Conclusión:
El proceso de venta de un inmueble se puede realizar conociendo bien los pasos a dar. Aunque es cierto que lo podemos realizar por nuestra cuenta, al igual que en otras facetas de la vida, si no somos profesionales podemos encontrarnos con muchas situaciones que no sabremos manejar de una forma ágil.
Como opinión personal, en cualquier punto de los que hemos hablado podemos contar con profesionales, como es mi caso, en el que llevemos la gestión completa de la venta de una forma adecuada.
Os puedo ayudar en todo el proceso en todo lo que necesitéis, os aconsejaré la forma mas eficiente de realizar todos los pasos y resolver cualquier aspecto que esté en mi mano.